Muitas pessoas chegam ao mundo dos leilões atraídas por descontos que parecem inacreditáveis:
40%, 50% ou até 70% abaixo do valor de mercado.
À primeira vista, parece o investimento perfeito, mas a verdade é que o “lucro” não está no lance que você dá, mas na análise que você faz antes de fazer uma oferta.
Neste artigo, vamos desmistificar o que define uma oportunidade real e como você pode calcular se aquele imóvel que você viu em leilão pode realmente colocar dinheiro no seu bolso.
Analisando o valor de mercado real
O primeiro erro de muitos iniciantes é acreditar cegamente no valor de avaliação que consta do site da Caixa.
Muitas vezes, essa avaliação foi feita meses ou até anos atrás e está defasada.
Isso pode ser um grande benefício para o comprador ou uma grande armadilha, depende de um único fator, que é sua pesquisa prévia.
Na prática:
Pesquise como um comprador: Esqueça que é leilão por um momento. ,
Entre nos portais imobiliários e veja por quanto imóveis similares na mesma rua ou prédio estão sendo vendidos (não apenas anunciados).
Também avalie as circunstâncias reais do imóvel, qual é o estado real em que ele se encontra.
Considere a liquidez: Um imóvel que vale R$ 500 mil, mas demora 2 anos para vender, pode não ser um bom negócio se o seu objetivo é giro rápido.
A planilha de custos extras: Onde o lucro “some”
O valor do seu lance é apenas uma parte do investimento.
Para saber se vale a pena, você precisa somar todos os custos periféricos, tais como:
- Comissão do Leiloeiro (se houver): Geralmente 5% sobre o valor do lance.
- ITBI: Imposto de transmissão (varia entre 2% a 3% na maioria das cidades).
- Custos de Registro: Escritura e registro no Cartório de Imóveis.
- Dívidas do Imóvel: No leilão extrajudicial, o comprador costuma assumir IPTU e Condomínio atrasados. Leia o edital com atenção!
- Reforma: Quase todo imóvel de leilão precisa de, no mínimo, uma pintura e reparos elétricos/hidráulicos. Reserve pelo menos 10% do valor de mercado para isso.
Analisando a situação de ocupação
O imóvel está ocupado? Se sim, você terá um custo adicional de tempo (e possivelmente jurídico) para a desocupação.
Mas, calma, nem sempre a ocupação é um problema.
Na verdade, na maioria das vezes ela pode ser algo positivo, pois indica que o imóvel está em bom estado.
Além disso, hoje em dia existem muitos mecanismos para a desocupação amigável.
Portanto, a ocupação não é um impeditivo para uma arrematação lucrativa, mas você deve incluir no cálculo os honorários de um advogado para a ação de imissão na posse e o tempo que isso poderá levar.
Cálculo da Margem de Segurança
Um bom investimento em leilão deve oferecer, no mínimo, 20% a 25% de lucro líquido após todos os custos e impostos.
A conta simples para fazer no papel:
Valor de Venda Final – (Lance + Comissões + Impostos + Dívidas + Reforma + Advogado) = Seu Lucro Real
Se o resultado dessa conta for uma margem pequena, o risco do leilão (imobilização do dinheiro e burocracia) pode não compensar.
Calculando o fator tempo
O lucro de R$ 100 mil é ótimo se vier em 1 ano.
Se demorar muitos anos, a rentabilidade pode ser pior do que deixar o dinheiro parado no banco.
Por isso, sempre projete o pior cenário de tempo:
- Tempo para registrar a carta de arrematação.
- Tempo para desocupar.
- Tempo para reformar.
- Tempo para vender.
Guia Prático para sua próxima arrematação
Checklist completo para descobrir se um imóvel de leilão é SEGURO e LUCRATIVO.
Neste Guia, você vai descobrir:
- Por onde começar nesse mercado?
- Como saber se o imóvel tem dívidas escondidas?
- Como funciona a burocracia do processo?
- Existem custos extras? Quais são?
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Conclusão
Imóvel de leilão vale a pena?
Sim, muito, desde que você seja um investidor pragmático e não um comprador emocional.
O segredo, por incrível que pareça, é ser pessimista nos custos e realista no preço de venda.
Quando a conta fechar com segurança e uma margem alta, você encontrou a sua oportunidade.
Jorge Kodama, especialista e autoridade em leilão de imóveis.
Especialista em imóveis adjudicados e leilão de imóveis, ajuda pessoas a comprar imóveis com grande desconto e a investir para multiplicar patrimônio.
